Notarieller Kaufvertrag

Notarielle Kaufverträge sind in der Regel ähnlich aufgebaut.

Durch diesen Aufbau ist einerseits gesichert, dass der Verkäufer sein Eigentum nicht verliert, ohne dass er auch den Kaufpreis erhält. Andererseits ist gesichert, dass der Käufer bei Zahlung des Kaufpreises auch das Eigentum erwirbt.

Die Abwicklung des Kaufvertrages über ein Notaranderkonto ist hierfür in der Regel nicht erforderlich.

Um die wechselseitigen Interessen zu wahren ist der Kaufpreis grds. erst dann zur Zahlung fällig, wenn die im Vertrag vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen und der Notar die sog. Fälligkeitsmitteilung verschickt hat. Zu den Fälligkeitsvoraussetzungen gehört dabei insbesondere, dass eine sog. Auflassungsvormerkung eingetragen und etwaige Grundschuldgläubiger eine Löschungsbewilligung erteilt haben. Soweit die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, ist sodann auch gesichert, dass bei Zahlung des Kaufpreises die Eigentumsumschreibung erfolgt.

Achtung:

Der Kaufpreis oder Teile davon sollten niemals gezahlt werden, wenn nicht die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen.

Da der Käufer den Kaufpreis in der Regel finanziert, enhalten die Verträge eine Klausel, nach welcher der Käufer auch schon bevor er als Eigentümer eingetragen wurde, berechtigt ist, den Grundbesitz mit Grunddienstbarkeiten zu belasten. Diese Klausel dient der Abwicklung des Vertrages und stellt keinen Nachteil für den Verkäufer dar. Denn Voraussetzung ist, dass etwaige Zahlungen der finanzierenden Bank zunächst auf den Kaufpreis zu entrichten sind. Ohne diese Klausel würde der Käufer in der Regel eine Finanzierung nicht hinbekommen. Denn die Banken gewähren keine Kredite ohne Sicherheit.

Neben diesen und weiteren allgemeinen Regelungen, welche für die Vertragsabwicklung erforderlich sind, enthalten die Verträge dann auch noch Regelungen, welche für den Verkäufer und Käufer von Bedeutung sind. Beispielhaft seien hier genannt:

1. Vertragsparteien

Wer soll das Objekt verkaufen? Wer soll es erwerben?

Achten Sie hier darauf, dass auch tatsächlich die Parteien eingetragen werden, die Verkäufer bzw. Käufer sein sollen.

Aus unserer Praxis kennen wir Fälle in denen in Bruchteilsgemeinschaft erworben werden sollte, das beauftragte Notariat aber versehentlich eine GbR als Käuferin aufgenommen hatte.

Sollten Vertragsparteien im Ausland leben, so ist bei etwaigen Problemen bei der Vertragsabwicklung zu bedenken, dass Schriftstücke zugestellt werden müssen. Je nachdem, in welchem Ausland sich die Vertragsparteien aufhalten, kann dies zu erheblichen Problemen bei der Zustellung führen (z. B. Zustellung in Krisen- oder Kriegsgebiete). Es sollte daher in diesen Fällen an Vertretungsregelungen im Kaufvertrag gedacht werden.

2. Kaufgegenstand

Ist auch das Grundstück im Kaufvertrag aufgenommen, welches verkauft werden soll?

Besteht ggf. das in Natur einheitlich wirkende Grundstück aus mehreren Flurstücken?

Ist der Verlauf einer etwaigen vorhandenen Einfriedung ggf. abweichend von dem tasächlichen Grenzverlauf? Dann ist hierauf hinzuweisen.

3. Belastungen

Sind Belastungen im Grundbuch eingetragen?

Existieren z. B. Briefgrundschulden? Dann sollte sichergestellt sein, dass die Briefe auch vorhanden sind. Fehlende Briefe können die Abwicklung von Kaufverträgen erheblich verzögern.

Sind Grunddienstbarkeiten, wie z. B. Wegerechte eingetragen? Dann sollten Sie die Bestellungsurkunden prüfen. Verlassen Sie sich nicht auf irgendwelche Aussagen der Verkäufer oder des Notariats. Prüfen sie, welche genauen Regelungen existieren.

4. Kaufpreis

Im Vertrag ist der gesamte vereinbarte Kaufpreis aufzunehmen. Soweit neben dem Objekt Zubehör mitverkauft wird, kann der Kaufpreis entsprechend aufgeteilt und ausgewiesen werden.

5. Gewährleistung

Bei Bestands- und Gebrauchtimmobilien sind Gewährleistungsansprüche grds. ausgeschlossen.

Für den Käufer ist es daher wichtig, sich vorab über die für ihn wesentlichen Punkte, ggf. unter Zuhilfenahme eines Sachverständigen kundig zu machen (vgl. hierzu unseren Artikel: Vorvertragliche Überlegungen).

Soweit vorvertraglich bestimmte, für den Käufer wesentliche Punkte, besprochen wurden, sollten diese auch als Beschaffenheitsvereinbarung in den Vertrag aufgenommen werden. Soweit sie nämlich im Vertrag aufgenommen wurden, greift der im Übrigen vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht. Der Käufer kann sich hierauf später ohne weiteres berufen. Soweit keine Aufnahme in den Kaufvertrag erfolgt, können Ansprüche nur dann geltend gemacht werden, wenn dem Verkäufer Arglist oder Vorsatz nachgewiesen werden kann.

Soweit z. B. der Verkäufer vorvertraglich behauptet, das Objekt sei, so wie es vorhanden ist, auch genehmigt, so könnte dies als Beschaffenheitsvereinbarung in den Vertrag aufgenommen werden.

Für den Verkäufer birgt dies allerdings eine erhöhte Gefahr der Haftung. Sollte er sich daher nicht absolut sicher von etwas sein, so sollte es auch nicht als Beschaffenheitsvereinbarung oder Zusicherung im Vertrag aufgenommen werden. Vielmehr sollte dem Käufer anheimgestellt werden, den Sachverhalt selbst zu überprüfen (z. B. durch Einsicht der Bauakte).

Vorsicht ist für den Verkäufer auch geboten, wenn ihm Mängel positiv bekannt sind, er einen Makler einschaltet und diesen ordnungsgemäß über die Mängel unterrichtet. Gibt der Makler, die Mängel dann an den Käufer nicht weiter, kann dieses Verhalten dem Verkäufer unter bestimmten Voraussetzungen als Arglist zugerechnet werden. Bestreitet der Makler dann anschließend über Mängel imnformiert worden zu sein und ist das Gegenteil nicht nachweisbar, so haftet der Verkäufer gegenüber dem Käufer und kann seinerseits den Makler nicht in Regress nehmen. Es ist daher darauf zu achten, dem Makler Informationen über das Objekt so zukommen zu lassen, dass man später auch den Nachweis der Information führen kann.

Ingo Schleypen

Rechtsanwalt